부동산 주택담보대출 관련 자주 하는 질문 (Q&A)

[주택담보대출] 관련 Q&A (2020년 9월 4일 기준 자료)

1. LTV/DSR(12.16 대책)

[자주 하는 질문] 주택담보대출이 생활안정자금 목적일 때도 시가 9억원 초과 주택의 경우 주택담보대출 LTV 20%가 적용되나요?

□ 적용됩니다.
□ 12.16 대책에 따른 시가 9억원 초과 주택담보대출에 대한 LTV 강화(9억원 초과분에 대하여 40%→20%)는
 ㅇ 해당 주택담보대출이 주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지를 구분하지 않고 모두 적용됩니다.

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[자주 하는 질문] 시가 15억원 초과 초고가주택의 주담대와 관련하여, 시가 15억원 초과 여부 판단, 대출취급 가능 여부 판단 시점은 언제인가요?

□ 주택담보대출의 담보가치 산정 및 대출취급 가능 여부를 판단하는 시점은 차주의 ‘대출 신청일’ 기준입니다.

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[자주 하는 질문] 계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나, 대출신청 시점 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한가요?

□ 담보가치의 판단시점은 ‘대출 신청일’입니다.
ㅇ 따라서, 금융회사는 ‘대출 신청일’ 기준으로 시가 15억원 초과 여부를 판단하므로 만약 대출시점에 시가가 15억원을 초과한다면 대출이 어렵습니다.

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[자주 하는 질문] 투기지역·투기과열지구 내 아파트가 아닌 주택 또는 조정대상지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대해서도 주택담보대출이 금지되나요?

□ 금지되지 않습니다.
ㅇ 시가 15억원 초과 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 취급 제한은 투기지역 및 투기과열지구에서만 적용됩니다.

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[자주 하는 질문] 시가 15억원을 초과하는 주택의 경우 시가는 어떻게 평가하고 결정하나요?

□ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가를 판단합니다.
ㅇ 다만, 두 가지 가격(KB시세 또는 감정원 시세) 모두 없는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액으로 시가를 판단합니다.

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[자주 하는 질문] DSR의 개념은 무엇인가요? DSR은 어떻게 산정하나요?

□ DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ration)이란, 차주의 가계대출 상환부담 및 상환능력을 판단하기 위하여 산정하는 지표로서,
ㅇ 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말합니다.

* DSR 산정예시 : 연소득 5,000만원, 연 원리금상환액 2,000만원
→ DSR 2,000/5,000 = 40%

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[자주 하는 질문] 차주 단위 DSR 규제는 언제부터 적용하나요?

□ `19년 12월 23일 이후 투기지역 및 투기과열지구에 소재하는 시가 9억원 이상의 주택을 담보로 대출을 받는 경우
ㅇ 그리고, 동 주택담보대출 잔액이 있는 상태에서 해당 차주가 여타 대출을 받는 경우에 차주 단위 DSR*을 산출하게 됩니다.
* 금융업권별 차주단위 DSR 한도 : 은행권 40%, 비은행권 60%

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[자주 하는 질문] A씨는 ’19.7.1. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받아 보유 중입니다. A씨가 '19.12.26. 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

□ 차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않습니다.
ㅇ 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제시행일(‘19.12.23.) 이전이므로, 적용대상이 아닙니다.

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[자주 하는 질문] B씨는 ’20.1.3. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받아 보유 중입니다. B씨가 ’20.5.1. 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

□ 차주 단위 DSR 규제가 적용됩니다.
ㅇ 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제시행일(‘19.12.23.) 이후이므로, 적용대상입니다.

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[자주 하는 질문] C씨는 ’20.1.3. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 후, ‘25.5.2. 동 주택담보대출을 모두 상환하였습니다. C씨가 ’25.10.2. 신용대출을 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

□ 주택담보대출 잔액이 없으므로,
ㅇ 차주 단위 DSR 규제가 적용되지 않습니다.

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[자주 하는 질문] D씨는 ‘20.2.2. 투기과열지구 소재 시가 8억원 E주택을 담보로 대출을 받았습니다. 이후 D씨는 ’21.1.15. 신용대출을 추가로 신청하였습니다. 이 때 E주택의 가격이 10억원으로 상승한 경우 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

□ 차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않습니다.
ㅇ 투기과열지구 소재 주택담보대출 취급 당시의 주택가격 기준으로 차주 단위 DSR 적용 여부가 결정됩니다.

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[자주 하는 질문] 투기지역ㆍ투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주담대가 생활안정자금일 때도 차주단위로 DSR을 적용하나요?

□ 적용됩니다.
□ 차주단위 DSR 규제는 해당 주택담보대출이 주택구입목적인 경우와 생활안정자금 목적인 경우 모두 적용됩니다.

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[자주 하는 질문] 비은행권의 경우, 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 동일한가요? 또한, ‘21년말까지 60%→40% 하향조정 스케줄은 어떻게 되나요?

□비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일합니다.
□비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은
ㅇ 단계적으로 하향 조정하여 ’22.1.1일부터 40%를 적용할 예정입니다.
* (’19.12.23일~) 60% (’21.1.1일~) 50% (’22.1.일~) 40%

 

2. 주담대 실수요 요건 (12.16대책, 6.17 대책)

[자주 하는 질문] 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 경우 전입·처분 요건과 관련하여 “6개월” 산정시점은 언제인가요?

□ 기존에 존재하는 주택을 구입한 경우와 같이 일반적인 경우에는 주택담보대출을 받은 날(대출 실행일)로부터 6개월입니다.
□ 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월입니다.

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[자주 하는 질문] `20. 7월 1일 이전에 투기지역에 소재한 주택 매입을 위한 가계약을 체결하였는데, 이 경우 종전과 같이 1년 이내에 처분·전입하는 것이 허용되나요?

□ 가계약의 경우 3자인 금융회사가 실제 계약이 성립되었는 지를 확인할 수 없음에 따라 종전의 규정이 적용되지 않습니다.
※ 주택 관련 금융규제의 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않는 것은 일관되게 확립되어온 사항입니다.

 

3. 전세대출

[자주 하는 질문] 전세대출에서 기준이 되는 “주택”의 경우 오피스텔도 포함되나요?

□ 「주택법」 상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정합니다.
ㅇ 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됩니다.

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[자주 하는 질문] 전세대출 신청인은 주택을 보유하고 있지 않으나, 배우자가 고가주택을 보유한 경우에도 무주택세대로 인정될 수 있나요?

□ 부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 주택보유수를 산정하며, 특히 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함됩니다.

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[자주 하는 질문] 상속ㆍ증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수될 수 있나요?

□ ‘20.1.20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우에는 대출회수 대상입니다.
ㅇ 그러나, 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안하여 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다.

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[자주 하는 질문] 전세대출과 관련하여 “고가주택”을 판단하는 가격기준은 무엇인가요?

□ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 판단합니다.
ㅇ 다만, 시세가 없는 예외적인 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하여 시가를 결정합니다.

□ 시가 9억원 초과 “고가주택”의 판단시점은,
ㅇ 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고,
ㅇ ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단합니다.

□ 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권ㆍ입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지는 주택매입이나 보유로 보지 않습니다.

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[자주 하는 질문] 전세대출과 관련하여 “규제대상아파트”를 판단하는 시점은 언제인가요?

□ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 매입시점에 시가 3억원 초과하는 투기·투기과열지구의 아파트를 “규제대상아파트”로 판단합니다.

 

4. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 (6.17대책)

[자주 하는 질문] `20. 7월 1일 이후 주택매매업과 임대업자에 대한 주택담보대출이 금지되는 경우 운전자금의 경우에도 적용되는지요?

□ 주택매매업·임대업 대출인 경우,
ㅇ 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없습니다.

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[자주 하는 질문] 주택매매ㆍ임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌가요?

□ 임차인 보호를 위해 주택 매매ㆍ임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용됩니다.

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[자주 하는 질문] 주택매매ㆍ임대업자가 주택을 새로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우에도 주택담보대출이 금지되나요?

□ 주택을 신규로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택담보대출은 금지대상이 아닙니다.

출처 : 금융위원회