주택임대차계약 (전세계약) 신고 방법 - 국토교통부 부동산 거래관리시스템
2021년 6월부터 전·월세 계약 꼭 신고하세요…신고방법은?
2021년 6월부터 주택 임대차계약 체결 시 주요 내용을 신고하는 ‘주택 임대차 계약 신고제’가 운영된다.
2021년 6월 1일부터 ‘주택 임대차 계약 신고제’가 운영됩니다. 주택 임대차 계약 신고제란, 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 주요내용을 신고하도록 의무화한 것을 말합니다. 계약서만 있으면 임대차 신고로 확정일자까지 부여되는데요. 거래는 편리해지고 임차인 권리보호는 더 강화됩니다. 그 뿐인가요? 주택의 실거래 정보가 지역별·유형별로 투명하게 공개됩니다. ‘주택 임대차 계약 신고제’에 대해 자세히 안내합니다.
서울시는 2021년 6월 1일부터 주택 임대차계약 체결 시 계약당사자가 임대료, 임대기간 등의 계약 주요 내용을 신고해야 하는 ‘주택 임대차 계약 신고제’를 운영한다.
2020년 8월 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’이 개정된 데 따른 것이다. 따라서 임대차 계약 신고와 동시에 확정일자가 자동 부여됨에 따라, 계약 신고만으로도 세입자가 권리를 보호받을 수 있게 된다.
■ 주택 임대차 신고제
- 신고의무 : 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고
- 신고주택 : ‘주택임대차보호법’ 상 주택
- 신고대상 : 보증금 6천만 원 또는 차임(월세) 30만원 초과
- 신고내용 : 임대인·임차인 인적사항, 임대목적물 정보, 계약내용 등
- 신고관청 : 동주민센터
- 위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만 원 이하의 과태료
대상을 보면 전세는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세는 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약이다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약내용을 의무적으로 신고해야 한다.
신고는 2021년 6월 1일 이후 체결하는 신규 계약을 포함해 기존계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신계약이나 해제 시에도 적용된다.
미신고 또는 거짓 신고를 할 경우에는 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 신규제도 시행에 따른 시민들의 적응기간 등을 고려해 시행일로부터 1년은 계도기간으로 지정, 과태료를 부과하지 않는다.
계약서만 있으면 임대차신고로 확정일자까지 한 번에 부여된다.
임대차 계약 신고 방법은?
신고 항목은 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용으로 한다. 갱신계약의 경우에는 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가하도록 했다.
임대차 계약 신고서에는 계약 당사자인 임대인과 임차인의 공동 서명 또는 날인이 들어가야 하며, 신고 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 된다.
신고는 주택 소재 동주민센터 통합민원창구에서 가능하며, 부동산거래관리시스템을 통한 비대면 온라인으로도 가능하다.
온라인으로 신고할 경우에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고하면 된다.
임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보된다.
공동으로 작성한 계약서가 없는 경우에는 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고할 수 있다. 이 경우에도 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차신고가 접수되었으며 본인도 기한 내 신고하여야 함을 문자로 통보할 계획이다.
주민등록법 상 전입신고를 할 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 본다.
방문없이 확정일자 부여, 매매 실거래 가격처럼 임대료로 주변시세 파악 가능
계약서만 있으면 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화된다.
온라인 신고가 도입돼 확정일자를 부여받기 위해 일과 중에 주민센터를 방문하여야 하는 임차인의 번거로움도 줄어든다.
이와 함께 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 보인다. 임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고, 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 기대된다.
시 관계자는 “이번 신고제 실시로 시민 편의와 함께 임차인의 권리 보호가 강화될 것으로 기대된다”며 “코로나19에 대한 우려로 직접 방문이 어렵다면 비대면 신고를 적극 활용해 달라”고 전했다.
문의 : 주택임대차 상담 콜센터(1588-0149)
■ 주택 임대차 신고제 QnA
임대차 신고는 언제부터 어디에서 신고해야 하나요?
임대한 주택의 관할 동주민센터 통합민원창구에서 신청할 수 있습니다. 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고도 가능합니다. 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 부동산거래관리시스템을 통해 접속할 수 있습니다.
6월 1일 이전에 계약한 것도 신고해야 하나요?
신고대상이 아닙니다. 6월 1일 이후에 최초로 계약 체결되거나 갱신(변경)된 계약에 대해 계약체결일부터 30일 이내에 신고하여야 합니다.
대상금액이 아닌데도 신고할 수 있나요?
신고제 시행지역의 보증금 6천 이하 또는 월차임 30만원 이하의 임대차 계약은 신고대상이 아닙니다. 신고대상이 아닌 경우, 확정일자는 기존 방식(방문, 수수료 발생)에 의해 신청 가능합니다.
2021년 6월 1일 이후 묵시적 갱신이 된 경우 신고대상인가요?
신고대상이 아닙니다. 2021년 6월 1일 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.
임대차 계약신고는 누가 해야 하나요?
신고의무는 임대차계약당사자(임대인･임차인) 모두에게 있습니다. 다만, 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나, 계약 체결사실을 입증할 수 있는 입금증･통장사본 등을 제출하면 신고할 수 있습니다.
위임장을 첨부(위임한자의 신분증 사본첨부)하여 신고를 위임 시 공인중개사 등 위임받은 자는 누구나 대리 신고가 가능합니다.
당사자 중 1인이 신고하면 상대방은 신고여부를 어떻게 확인 하나요?
신고 접수 및 완료단계에서 본인과 관련된 신고가 접수되었음을 문자로 통보 되며, 임대차계약 당사자는 온라인 신고 사이트를 통하여 언제든지 확인이 가능합니다.
온라인 신청시 신고처리 상황을 어떻게 알 수 있나요?
온라인 사이트를 통하여 진행 상황 확인이 가능하며, 서류 보완 등 문제 발생시 문자로 안내할 예정입니다.
임대차 계약서가 꼭 있어야 하나요?
계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고도 가능하나, 임대차 신고를 편리하게 처리하고 확정일자 자동부여를 위해서는 계약당사자 중 1인이 계약서를 제출하여 신고하는 것을 권장합니다.
임대차 신고를 하면 확정일자는 어떻게 부여받나요?
임대차 신고를 할 때 계약서를 함께 제출하는 경우 ‘임대차계약신고필증’ 필증 교부시 우측 상단에 확정일자 번호가 표기되며, 임대차신고 접수가 완료된 날, 확정일자의 효력은 발생됩니다. 가령, 6월 5일(토) 정상적으로 신고 접수 완료하고, 담당공무원이 6월 7일(월) 임대차신고 처리 시 확정일자 효력은 6월 5일부터 발생합니다.
전입신고만 하면 임대차 신고가 자동으로 되나요?
전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 처리가 가능합니다. 관할 주민센터를 방문하여 전입신고 시 임대차계약서를 함께 제출할 경우 통합민원청구에서 한 번에 처리가 가능합니다. 다만, 계약 후 30일이 지나 전입신고하게 될 경우 계약 후 30일 이내 임대차 신고를 먼저 신고하고 실제 입주 후 전입신고 하여야 합니다.
출처 : 서울시 내 손안에 서울
전세계약서를 자주 작성하는 것은 아니지만,
한번 하게 되면 아주 신중하게 처리해야하죠.
무엇보다도, 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 확정일자를 반드시 받아두어야 합니다.
왜 확정일자가 중요한지에 대해서는 아래의 생활법령정보 사이트를 참고하세요.
| 생활법령정보 : 대항력과 우선변제권 취득 관련 https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1 “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).
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국토교통부에서는 부동산거래관리시스템을 만들어서 '주택 임대차 신고'를 필수로 하도록 법으로 규정했고, 위반시에는 100만원 이하의 과태료 처분을 내리도록 하고 있습니다.
그동안 계도기간을 거쳐서, 이제는 과태료를 실제 부과할 것으로 보입니다.
위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만 원 이하의 과태료
임대차 거래를 하셨다면, 반드시 '주택 임대차 신고'를 하셔서 불이익을 받는 일이 없도록 하세요.
국토교통부의 '부동산 거래관리시스템'의 주소는 다음과 같습니다.
부동산 거래관리시스템 : https://rtms.molit.go.kr/index.do
국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템
부동산거래신고 : 1588-0149 주택임대차신고 : 1533-2949
rtms.molit.go.kr
준비물 : 임대차 계약서 스캔 파일, 공동인증서 로그인
부동산 거래 관리 시스템에 접속하셔서
중간의 시도/시군구 등을 선택하시고, 신고하기를 눌러주세요.
임대차 신고를 최초로 하는 것일테니
'신고서 등록' 을 클릭해주세요.
이전에 신고한 이력을 조회하고자 하신다면 옆의 '신고 이력 조회(공동서명)'을 눌러주시면 됩니다.
신고서를 등록하려면 로그인을 해야해요.
저는 '공동인증서 로그인'을 진행했습니다.
신고하시고자하는 물건지의 지역으로 선택하세요.
주민등록번호와 성명을 입력하시고,
'로그인' 클릭합니다.
로그인이 완료되고,
다시한번 임대차 신고의 '신고서 등록'을 클릭해주세요.
신고서등록 화면의 '주택임대차신고 등록' 단계 입니다.
소재지와 신청인을 선택하신 후 '확인' 버튼을 클릭해주세요.
신청인 구분은 '임차인', '임대인', '대리인(공인중개사 등)'이 있습니다. 본인에게 맞는 것을 선택하시면 됩니다.
주소를 검색한 후 선택합니다.
물건 소재지/신청인을 선택하시고,
'확인' 버튼을 눌러주세요.
선택한 물건지가 해당 동사무소 관할인지 확인해주세요.
신고를 계속하시려면 '확인',
동사무소를 다시 선택하시려면 '취소'를 눌러주세요.
주택임대차 신고서 내용을 기재하신 후 '등록완료' 버튼을 눌러주세요.
증빙서류를 제출할 건데요.
임대차계약서 스캔 파일을 선택하신 후 '추가' 버튼을 눌러주세요.
증빙서류 파일을 업로드 했으면,
아래 이미지와 같이 업로드한 임대차계약서가 보이게 됩니다.
첨부된 임대차계약서 파일을 확인하신 후 '닫기' 버튼을 눌러주세요.
물건 소재지를 검색/선택하신 후 '단지명'을 확인하세요.
그리고, '확인' 버튼을 눌러주세요.
건축물대장 조회결과 화면이 나타납니다.
조회 결과가 맞는지 확인하시고 '확인' 버튼을 눌러주세요.
주택임대차 신고서 입력 후 '등록완료' 버튼을 눌러주세요.
중간저장이 필요하시면 '중간저장' 버튼을 눌러주세요.
혹시나 저처럼공동명의인 경우에는 '임대인'을 추가로 등록하시면 됩니다.
신고내역의 상세내역이 보여집니다.
임차인, 임대인, 임대목적물의 정보가 올바른지 확인하시고, '작성완료' 버튼을 눌러주세요.
이제 '전자서명'을 할 차례인데요.
임차인 혹은 임대인의 정보를 확인하시고, 진행상태의 '서명하기' 버튼을 눌러주세요.
- 다자간 전자서명 시 모든 신고의무자의 전자서명이 완료되어야 신고서 접수가 이루어집니다.
- 임대차계약서 원본을 스캔하여 첨부한 경우 신고자 1인의 전자서명만으로 신고서 접수가 완료됩니다.
- 접수 후 해당 신고건에 대한 승인은 1~2일 정도 소요됩니다.
- 전자서명 후 처리 결과를 반드시 확인하십시오.
주택 임대차계약 신고내역을 확인하세요.
혹시라도 잘못된 것이 있다면 다시 수정해야하니까요.
모든 신고를 마쳤더니,
국토교통부에서 아래의 내용에 대한 카톡을 전달해줍니다.
신고완료 후, 1~2시간이 지나고나니 담당 주민센터에 정상적으로 접수/처리되었다는 내용의 카톡이 옵니다.
자~~ 며칠이 지났어요.
처리기간이 1~2일 정도 걸린다고 했으니 잘 처리된건지 확인해볼까요?
기존의 신고한 이력조회를 해야하니까, 임대차 신고의 '신고 이력조회(공동성명)'을 클릭합니다.
주택임대차 신고이력의 조회 화면이 나타납니다.
해당 물건의 접수번호를 확인하시고, 오른쪽 끝의 '필증인쇄'를 눌러주세요.
주택 임대차 계약 신고필증을 인쇄하기 위한 화면이 나타나고, 내용들이 보이네요.
여기서 중요한 것은 오른쪽 상단의 '확정일자번호 제OOOOOOO호' 라는 내용입니다.
임대차신고를 하면 자동으로 '확정일자'가 부여된다고 했었죠?
네. 확정일자가 자동으로 부여가 되었음이 확인됩니다.
주택 임대차 계약 신고필증 별지 인데요.
임대인의 정보와 '확정일자번호'가 보이네요.
앞으로도 주택 임대차계약을 하시게 되면
위와 같은 방법으로 신고를 하시고, 확정일자도 발급받으셔서
대항력과 우선변제권을 취득하시기 바랍니다.